Neizvjesnost i rizik u prometu nekretnina

Za pojam «promet nekretnina» vezani su i izrazi neizvjesnost i rizik koji asociraju: opasnost, mogućnost i vjerojatnost. Svaki kupoprodajni pothvat svojevrsno je kretanje u području neizvjesnosti, koje krije opasnost neželjenih budućih posljedica za ono što se radi u sadašnjosti. Svatko to zna tko se upušta u posao sa nekretninama. Korisni savjeti, edukacija i sakupljanje iskustva pomaže da se nađete na pravom putu prema usjehu u svom poduhvatu, a ne da neprekidno izgledate kao ovaj čovječuljak

U Hrvatskoj se danas gradnjom, nadogradnjom i prodajom nekretnina bavi svatko.
U posljednjem desetljeću svjedoci smo porasta poduhvata u prodaji starih i novosagrađenih nekretnina, a što vrijedi i nadalje. Zbog takve i dalje prisutne situacije, oni koji se upuštaju u kupnju ne mogu znati sve detalje na koje treba pripaziti prije potpisivanja ugovora.
Da ne pogriješi, kupac bi morao biti pravno-građevinski znalac što je iluzorno očekivati. Nije pogrešno ako se prije upuštanja u takav zahvat upozna s cjelokupnim procesom kupoprodajne transakcije. Obvezno, kupcima stanova savjetujemo da se odluče za kupnju stana u već postojećem objektu, znači barem dopola izgrađenu zgradu, na postojećoj lokaciji i s postojećim papirima.

Nepoznavanje propisa nije isprika

Naravno, nepoznavanje nije isprika što znači da izjave «naknadno sam došao do saznanja» nisu od velike pomoći. Upoznavanje sa stanjem nekretnine poželjna je dužnost kupca. Osim u zemljišnim knjigama i katastru informirati se može i kod investitora, koji je sa svoje strane dužan na traženje kupca dati na uvid svu potrebnu dokumentaciju koja se odnosi na objekt u kojemu je stan. Koji investitor nije voljan dati vam na uvid traženu dokumentaciju odmaknite se odmah.

Zakon o prostornom uređenju i gradnji ne garantira vašu uspješnu kupnju nekretnine. Zakon kako ga neki apsolviraju je tu da se krši. Da postoji htijenje pravodobnog i učinkovitog zakonskog reagiranja tj.da sustav funkcionira, kupac ne bi morao trošiti vrijeme na pravne i graditeljske probleme. Za sada mu preostaje raspoloživim instrumentima zaštititi uloženi novac odnosno nekretninu kao što su hipoteka, bankovno jamstvo i predbilježba uknjižbe.
U Hrvatskoj je potražnja stanova velika poglavito u novogradnjama gdje se stanovi prodaju dok su još «u projektu», na neviđeno.
Kod novogradnje investitor u pravilu ima građevinsku dozvolu pa kupac vjerujući da je to dovoljno stavlja potpis na (pred)ugovor i kreće s uplatama. Iznenađenje dolazi kasnije kad shvati da je propustio doznati više podataka o investitoru, građevini i pratećoj dokumentaciji.

Prije svega kupac se ne smije upuštati u kupnju stana u zgradi koja nema građevnu dozvolu,a poglavito ne povjerovati riječima investitora kako je dobivanje dozvole u tijeku. Nadalje ništa manje važna nije uporabna dozvola (danas poglavito), stoga od investitora treba zatražiti na uvid i glavni projekt zgrade, na osnovi kojeg se može pratiti svaka faza gradnje i uočiti eventualna odstupanja zbog kojih građevina može ostati bez uporabne dozvole. Investitor uporabnu dozvolu neće dobiti ako odstupi od zadanih gabarita i svojevoljno dogradi etažu. Uvid u glavni projekt može biti presudan kako bi kupac izbjegnuo kupnju stana smještenog na toj bespravnoj etaži.

Korisni pojmovi:

Hipoteka - Izjavom ovjerenom kod javnog bilježnika kupac može steći pravo da sukladno uplaćenom iznosu uknjiži založno pravo – hipoteku nad tom nekretninom, odnosno njezinim dijelom. Takva izjava omogućava mu da, ako nešto nije u redu, prvi naplati svoja potraživanja. Bitno je da ova klauzula o hipoteci stoji u predugovoru i da zgrada u kojoj se kupuje stan nije već pod hipotekom. Naime u praksi se događa da investitor pod hipoteku stavi i zemljište na kojemu se zgrada gradi, a i pojedine dijelove zgrade.

Predbilježba uknjižbe - Od investitora treba tražiti predbilježbu uknjižbe. Konkretno, u predugovoru navesti da se kupnja evidentira u zemljišnim knjigama (predbilježba uknjižbe) kako bi se kupac na taj način zaštitio ako isti stan bude prodan više puta različitim kupcima. U takvim situacijama, važno je znati, u prednosti je kupac koji ima predbilježbu uknjižbe

Bankovno jamstvo - Ako investitor daje kupcu za svaku uplatu bankovno jamstvo, a zgrada ne bude iz bilo kojeg razloga završena, kupac će bez problema vratiti svoj uplaćeni novac. Prednosti u odnosu na hipoteku višestruke su. Komunicira se samo s bankom, kupca nije briga je li investitor bankrotirao, nema oglašavanja prodaje nekretnine radi naplate, a samim tim ni pravne procedure s troškovima koje iziskuje. Banke u Hrvatskoj daju takva jamstva, a kod investitora koji ih ne može dobiti bolje je ne kupovati stan.

Preuzeto sa:http://nekretnineblog.com/